Планировки: тренды, необычные решения, особенности спроса

Все течет, все изменяется. А также расширяется, урезается, дополняется и обновляется. Сегодня мы будем говорить о планировках как одном из самых важных параметров при выборе жилья.

Кстати, в нынешних условиях сокращения спроса значимость этого параметра существенно увеличивается: по оценкам экспертов Urban Community, наряду с ценой и транспортной доступностью объекта планировка входит в тройку главных  критериев  при покупке квартиры. При этом даже удачная локация жилого комплекса вкупе с богатой инфраструктурой не спасут проект, если квартиры в нем будут неудобными, с маленькими кухнями и, предположим,  с чрезмерно просторными, совершенно нефункциональными коридорами.

Именно хорошая планировка делает квартиру уютной и комфортной для проживания, а стремление каждого покупателя найти не такой как у всех, особенный, вариант, подвигает застройщиков уделять планировочным решениям все большее внимание и наращивать количество типов квартир, чтобы угодить различным категориям будущих жильцов. Причем, разнообразием планировок сегодня могут похвастаться не только дорогие ЖК, но и проекты массового спроса, насчитывающие иногда несколько десятков типов жилья, начиная от маленьких студий и заканчивая шикарными двухуровневыми квартирами.

Выбор покупателя

Как отмечают в компании Level Group, востребованность различных форматов квартир в том или ином проекте зависит от многих факторов: местоположения жилого комплекса, его формата и масштаба, видов из окон, текущей стадия строительства.

Как правило, в начале продаж востребованы компактные студии, классические однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры евроформата, поскольку на этом этапе спрос носит преимущественно инвестиционный характер ввиду привлекательных стартовых цен.

На стадии активного строительства спрос смещается в сторону более просторных квартир для семейного проживания.

Пентхаусы, квартиры с террасами, патио и другие редкие форматы квартир, как правило, приобретают ближе к концу строительства, в том числе потому, что на этом этапе обычно есть возможность посетить объект и увидеть все своими глазами.

Сегодня в любом классе жилья покупатели особое внимание обращают на полезную площадь.

Кроме того, покупателям интересны квартиры с увеличенным количеством окон, также высоким спросом пользуются квартиры евроформата (с мастер-спальнями, большой кухней, с двумя санузлами).

Прежде всего, покупателем востребованы планировки, которые обеспечивают возможность адаптации пространства с изменением потребности семьи, например, когда детская комната имеет два окна, что позволит в будущем поделить ее на две маленькие и расселить подростков в собственные комнаты, считает Саша Лукич, руководитель бюро «Portner Architects», автор типологии жилья нового поколения «Эргом2етрика». 

После пандемии покупатели квартир в новостройках дорогого сегмента стали особое значение придавать наличию террас (в клубных домах), лоджий (в премиум-классе), а также плюсом будет и эксплуатируемая кровля, – добавляет член Правления Ассоциации AREA Александр Кузин. Кроме того, популярны квартиры-патио, квартиры с камином, с угловым остеклением (с двух сторон) и вторым светом.

По мнению Саши Лукича, вне массового сегмента востребованы квартиры с изолированным кабинетом площадью не менее 7-8 кв.м, квартиры с комнатой для персонала и рабочей кухней, квартиры с функциональным балконом размера 2,5х2,5м с беспереплётным остеклением. Из «экзотики» можно упомянуть и квартиры с мини-сауной на 1 человека (что в Финляндии встречается и в массовом сегменте). Квартиры с окном в пол в ванной комнате давно встречаются в элитном сегменте, в квартирах больше 150 кв.м. Также большим спросом пользуются грамотно спланированные 4-комнатные квартиры (площадью не менее 100 кв.м),

Не метром единым

Разумеется, застройщики стремятся по максимуму удовлетворить растущие запросы потенциальных жильцов, но они вынуждены учитывать также доходность проекта, уровень покупательской способности, сокращение спроса и множество других факторов.

Собственно, по этой причине на рынке недвижимости уже несколько лет сохраняется тренд на снижение средней площади квартир. Как подсчитали в Level Group, по итогам 1 квартала 2023 г. средняя площадь сделки составила 49,5 кв. м и снизилась на 4% по сравнению с прошлым годом. При этом спрос смещается в более компактные варианты в разрезе каждой комнатности.

Тренд на уменьшение площади квартир закономерно выводит на первый план функциональность и эргономичность планировок. В текущих условиях важно предлагать покупателям оптимальный баланс площадей без потери комфорта проживания. Если при уменьшении площади квартир застройщик старается сделать так, чтобы функционал квартир не пострадал, а набор помещений остался прежним, такие квартиры гарантированно будут пользоваться спросом.

Level Group: Каждую квартиру мы стараемся сделать максимально эргономичной и функциональной. Даже в самых небольших лотах мы стараемся использовать принцип функционального зонирования, предусматриваем удобные зоны для хранения. Основные принципы , которых мы придерживаемся при разработке планировочных решений:

Безусловно,  уникальные квартиры очень нравятся покупателям, но фишки не так ценны, как максимальная продуманность, функциональность помещений, считает Александр Кузин.

По словам эксперта, метражи в целом уменьшаются и в элитном сегменте. Но в элитных новостройках  многоспальных квартир все-таки больше, чем в премиум-классе, даже если площадь их сокращается. «Раньше, например, квартира была 150 кв. м, сейчас две спальни могут умещаться даже в 75 кв. м, но важно, чтобы каждый метр был функционально полезен», - поясняет эксперт. – К примеру, наличие того же панорамного остекления должно быть функционально оправдано,  например, видом из окна, стремлением обеспечить максимальную инсоляцию той или иной комнаты.

Свои сложности

Следуя за трендами, архитекторы пытаются выполнить задание маркетологов и расположить в малогабаритных квартирах всё и сразу (как говорится, «впихнуть невпихуемое»).

В то же время, отмечает консультант по управлению разработкой продукта Ольга Кавжарадзе, стремясь сократить сроки возведения объекта, девелоперы применяют параллельное строительство (когда стадия разработки рабочей документации идет параллельно со строительно-монтажными работами), которое не позволяет вносить изменения в проект.  В этом случае есть риск, что в ванную не станет вся сантехника и не останется места для стиральной машинки, на кухне не поместится гарнитур, а в спальнях – двуспальные кровати, в детской не будет места для игр, в прихожей придется выбирать между шкафом и распределительным щитком, а в ванной с окном у окна вместо ванны появится отопительный прибор.

Аналогичного мнения придерживается и кризисный девелопер Александр Курников. По его словам, многие компании сначала получают архитектуру и только затем начинают нарезать квартиры: «Именно поэтому у них получается 120 вариантов планировок, а не потому, что они сделали 120 разных продуктов».

Если же говорить о региональных проблемах, то там девелоперы чаще сталкиваются не с техническими сложностями реализации новых форматов, а отсутствием у проектировщиков опыта глубокого продуктового проектирования, считает Александр Курников. Причина этого заключается в необходимости привлекать к разработке проекта местных специалистов (которые не всегда обладают высоким уровнем экспертизы), чтобы было проще согласовать проект в местном градостроительном совете. В итоге региональным архитекторам не нужно конкурировать с сильными московскими, значит, нет надобности развиваться. А ведь доход от продаж напрямую связан с широким кругозором и талантом архитектора, убежден эксперт.

В целом же, трудности проектирования нестандартных объектов, по словам Александра Кузина, остались в прошлом: современные инженерные технические решения позволяют застройщику реализовать практически любую задачу. Если хорошо знать нормативы, особенно пожарные и санитарные, то можно реализовать любую идею, подтверждает и архитектор Саша Лукич. Разумеется, при проектировании нестандартным объектам уделяется особое внимание в части инженерных коммуникаций, нагрузок, а также благоустройства (ограждение патио), отмечают и в Level Group. Что же касается эксплуатации, то в случае с патио или террасами необходимо решить вопрос с уборкой снега в зимний период, добавляет Анна Гутник, а при обустройстве камина требуется уделить  особое внимание инженерии по вентиляции воздуха и пожарной системы.

Фишки в проектах

ЖК Først – квартиры с террасами, саунами, санузел с французским окном в пол, квартиры-студии с собственным патио.

Level Стрешнево -  апартаменты с патио и террасами.

Level Причальный - квартиры с патио и террасами.

Level Южнопортовая - двухуровневые квартиры на верхнем 69 этаже.

Level Бауманская – квартиры с террасами, с возможностью устройства антресоли и камина. 

Level Мичуринский – двухуровневые пентхаусы.

Level Академическая –  квартиры с патио, а также с окном в ванной.

Level Нагатинская – квартиры с окнами в пол, в том числе в ванной комнате.

ЖК «Саввинская 27»  –  10 уникальных пентхаусов с возможностью устройства дровяного камина.

ЖК «Саввинская 17»  – квартиры с возможностью устройства дровяного камина.

ЖК «Квартал апартаментов Сады Пекина» –  на крышах сады с зонами отдыха.

ЖК «Суббота»  – эксплуатируемая кровля (сухой пляж, зона для барбекю, спортивные тренажеры, столики для игр, розарий). 

Клубный дом «Тессинский 1» – двухуровневые квартиры с индивидуальными входами.

Клубный город на реке Primavera – квартиры с террасами, с двумя уровнями, со «вторым светом», квартиры с собственным патио и отдельным входом.

ЖК Republic – угловое и панорамное остекление, дровяной камин и террасы.

Что говорят эксперты Urban Grade?

Минимальные требования к планировочным решениям в каждом классе, согласно данным первой потребительской сертификации новостроек Urban Grade: